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Kündigung wegen Eigenbedarf: Wie sich Mieter wehren können

Im internationalen Vergleich wohnen in Deutschland vergleichsweise viele Menschen zur Miete. Insbesondere für Leute, die bereits seit vielen Jahren in einer gemieteten Wohnung leben, kann eine Kündigung daher ein ziemlicher Schock sein. Die meisten Kündigungen kommen allerdings zustande, weil der Mieter selbst sich nicht korrekt verhalten hat. Mietschulden sind beispielsweise oft ein Grund für eine außerordentliche Kündigung. Aber auch wenn die Miete stets pünktlich gezahlt wird, sieht das Mietrecht Kündigungsmöglichkeiten für den Vermieter vor. Die häufigste Begründung in einem solchen Fall: Der Eigenbedarf. Auch bei einer solchen Kündigung müssen aber einige formale Vorgaben eingehalten werden. Wer also ein solches Schreiben erhält, sollte zunächst die Ruhe bewahren und schauen, welche Möglichkeiten es gibt, der Kündigung zu entgehen.

Wer darf überhaupt wegen Eigenbedarf kündigen?

Die Kündigung wegen Eigenbedarf ergibt sich aus Paragraf 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Allerdings gilt diese Regelung grundsätzlich nur für natürliche Personen. Firmiert der Vermieter hingegen als juristische Person, Kommanditgesellschaft, GmbH oder Aktiengesellschaft ist eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen. Schwieriger ist der Fall allerdings bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) – also wenn mehrere natürliche Personen als Eigentümer fungieren. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn mehrere Kinder ein Haus erben. In einem solchen Fall können die einzelnen Gesellschafter unter gewissen Umständen ebenfalls einen berechtigten Anspruch auf die Wohnung anmelden. Das Kündigungsschreiben muss aber von allen Vermietern unterschrieben werden.

Wer fällt alles unter den Begriff Eigenbedarf?

Der Vermieter muss die Wohnung zudem nicht zwingend für sich selbst benötigen. Vielmehr ist im Mietrecht festgeschrieben, dass eine Kündigung auch für nahe Verwandte erfolgen darf.

Dies sind konkret:

  • Ehepartner sowie eingetragene Lebenspartner
  • Eltern und Schwiegereltern
  • Kinder, Stiefkinder und Enkel
  • Geschwister
  • Nichten und Neffen

Für andere Verwandte kann im Normalfall keine Kündigung wegen Eigenbedarf durchgeführt werden. Allerdings ist es auch möglich, Eigenbedarf anzumelden, wenn bestimmte Angestellte des Hauses eine Wohnung benötigen. Dies kann beispielsweise bei Haushaltshilfen, Pflegepersonal oder Hausmeistern der Fall sein.

Wofür darf die Wohnung anschließend genutzt werden?

Ob eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zulässig ist, hängt nicht nur davon ab, von wem die Wohnung anschließend genutzt werden darf, sondern auch für welchen Zweck. Hier ist zu unterscheiden zwischen einer privaten und einer gewerblichen Nutzung. Für letztere gilt ein deutlich strengerer Maßstab. Denn in diesem Fall muss der Vermieter nachweisen, dass ihm enorme Nachteile entstehen, wenn er beispielsweise sein Büro nicht in dieser bestimmten Wohnung einrichten kann. Dies kann etwa der Fall sein, wenn Angehörige gepflegt werden müssen und ein weiter Weg ins Büro daher nicht zumutbar ist. Wie dies im Einzelfall beurteilt wird, hängt aber vom Einzelfall ab. Eine Beratung mit einem auf das Mietrecht spezialisierten Anwalt ist daher unerlässlich.

Welche Sperrfristen gelten bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs?

Einen besonderen Schutz gewährt das Mietrecht, wenn die Wohnung während der Laufzeit des Mietvertrags in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird. In einem solchen Fall ist eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf für mindestens drei Jahre ausgeschlossen. Einige Städte haben sogar noch deutlich weiter gehende Fristen beschlossen – teilweise bis zu zehn Jahren. Andernfalls gelten auch bei einer Eigenbedarfskündigung die gesetzlichen Kündigungsfristen: Mindestens drei Monate. Bei einer Mietsdauer von mehr als fünf Jahren sogar mindestens sechs Monate. Grundsätzlich ist es auch zulässig, im Mietvertrag eine Klausel festzuschreiben, die eine Kündigung wegen Eigenbedarf ausschließt. Diese behält dann auch bei einem Eigentümerwechsel ihre Gültigkeit.

Was muss der Vermieter bei der Kündigung beachten?

Da es immer wieder Streit um diese besondere Form der Kündigung gibt, ergingen im Laufe der Jahre auch zahlreiche Urteile zu den notwendigen Formalien.

Grundsätzlich gilt:
  1. Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen und an alle Mieter adressiert sein.
  2. Es muss ausführlich und wahrheitsgetreu beschrieben, weshalb die Wohnung zukünftig selbst benötigt wird.
  3. Die neuen Mieter müssen bereits bei der Kündigung konkret benannt werden.
  4. Es muss begründet werden, weshalb die Wohnung genau zu diesem Zeitpunkt benötigt wird.

Diese Vorgaben wurden im Mietrecht entwickelt, damit der bisherige Mieter in die Lage versetzt wird, zu überprüfen, ob der Eigenbedarf tatsächlich gegeben ist.

Zusätzlich muss der Vermieter prüfen, ob er nicht noch eine vergleichbare Alternativwohnung besitzt. Ist dies der Fall, muss begründet werden, weshalb diese nicht stattdessen genutzt werden kann. Eine mögliche Begründung könnte etwa sein, dass die andere Wohnung nicht barrierefrei ist, der neue Nutzer aber darauf angewiesen ist. In einem solchen Fall muss dem bisherigen Mieter aber der Umzug in die Alternativwohnung angeboten werden.

Wie kann die Kündigung auf formale und inhaltliche Fehler überprüft werden?

Wer eine Kündigung wegen Eigenbedarfs im Briefkasten hat, sollte also zunächst schauen, ob diese überhaupt gültig ist. Für juristische Laien ist dies aber nicht immer so einfach möglich. Es ist daher zu empfehlen, den Rat eines erfahrenen Anwalts im Mietrecht oder des örtlichen Mietervereins zu suchen. Mit diesen gemeinsam kann dann das weitere Vorgehen abgestimmt werden. Wird dabei festgestellt, dass die Kündigung offensichtlich unwirksam ist – etwa weil der neue Nutzer nicht benannt wurde – kann die Kündigung ignoriert werden. Andernfalls ist ein Widerspruch erforderlich.

Mit welcher Begründung kann gegen eine Eigenbedarfskündigung vorgegangen werden?

Selbst wenn das Kündigungsschreiben inhaltlich und formal allen Anforderungen genügt, ist es möglich dagegen vorzugehen.

Dies ist unter anderem bei folgenden Sachverhalten der Fall:
  1. Rechtsmissbräuchliche Kündigung: Es ist nicht zulässig das Kündigungsrecht aufgrund von Eigenbedarf missbräuchlich zu verwenden. Dies ist etwa der Fall, wenn der Grund für die Kündigung bereits vorlag, als der Mietvertrag unterzeichnet wurde. Ebenso wenn der Vermieter bereits bei Vertragsabschluss bereits erwägt, diese später wieder wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Ebenfalls nicht erlaubt ist es, einen Mietvertrag wegen Eigenbedarfs zu kündigen, wenn bereits feststeht, dass die Wohnung anschließend nur für einen festen Zeitraum selbst genutzt wird. Hier gibt es allerdings Ausnahmen: So ist es möglich, zu kündigen, damit ein Kind während des Studiums einziehen kann.
  2. Wohnung ungeeignet: Es gibt Fälle, in denen der Vermieter eine gute Begründung für den Eigenbedarf anmeldet, die Wohnung dafür aber gar nicht geeignet ist. Das studierende Kind benötigt beispielsweise keine 180 Quadratmeter Wohnung, die bisher von einer vierköpfigen Familie bewohnt wurde. Passt die Wohnung nicht zu dem angegebenen Grund, kann ein Widerspruch Erfolg haben.
  3. Härtefälle: Das Mietrecht schließt eine Eigenbedarfskündigung aus, wenn der Auszug für den bisherigen Mieter einen untragbaren Härtefall darstellt. Dies kann beispielsweise bei Kranken, Schwangeren, Suizidgefährdeten oder alten alten Menschen der Fall sein. Auch die soziale Verwurzelung im Umfeld spielt dabei – insbesondere bei langjährigen Mietern – eine Rolle.

Ob ein Widerspruch erfolgsversprechend ist, hängt aber vom Einzelfall ab. Die Beratung durch einen Anwalt für Mietrecht kann bei der Beurteilung eine wichtige Hilfe darstellen.

Was passiert bei einem vorgetäuschten Eigenbedarf?

Täuscht der Vermieter den Eigenbedarf nur vor, ist die Kündigung unwirksam. Sollte der Mieter bereits ausgezogen sein, muss der Vermieter ihm Schadensersatz zahlen – etwa für Umzugs- und Maklerkosten. Es empfiehlt sich daher, die entsprechenden Rechnungen aufzubewahren, um im Zweifelsfall die entstandenen Kosten beziffern zu können.

Mietvertrag wurde wegen Eigenbedarf gekündigt, was nun?

Es empfiehlt sich einen Anwalt zu konsultieren, das Kündigungsschreiben formal und inhaltlich zu prüfen und die Chancen eines Widerspruchs auzuloten. Dieser Ratgeber stellt keine Rechtsberatung dar.

Quelle der Recherche: www.rechtsanwalt-joppe.de

 

Bildernachweis:

Titelbild: pixabay / CC0 Public Domain

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