Wann kann man die Miete mindern?

Schimmel, undichte Fenster, andauernder Baulärm oder eine sonstige Beeinträchtigung der Lebensqualität, geht diese von einem Mangel in der Wohnung aus, berechtigt den Mieter zur Herabsetzung seiner Verbindlichkeiten an den Vermieter. Allerdings gibt es einige Aspekte zu beachten und es ist nicht immer einfach, eine Mietminderung durchzusetzen und sich dabei nicht den Unmut des Vermieters zuzuziehen.

In allererster Linie gilt es, den Mangel belegen und ihn beweisen zu können. Ehe eine Mietminderung auf der Agenda steht, muss der Vermieter über den Mangel in Kenntnis gesetzt und zu dessen Beseitigung ersucht werden. Die Mängelbelegung, sowie die Aufforderung zur Ausbesserung erfolgt in schriftlicher Form und bedarf einer passenden Fristsetzung. Mindert ein Mieter seine Verbindlichkeit in Form der Mietzahlung ohne eine Zustimmung des Vermieters, kann dies zur fristlosen Kündigung und Ankündigung zur Zwangsräumung führen.

Um eine Minderung der Grundmiete zu erzielen, sind diese nacheinander notwendigen Schritte von Bedeutung.

Mangel, zeitgemäßer Verschleiß oder Eigenverschulden?

Der Mietvertrag besagt, dass eine Wohnung zur sachgemäßen Nutzung vermietet und dem Mieter zum Gebrauch überlassen wird. Treten Mängel durch eine nicht sachgemäße Nutzung und somit durch Begünstigung oder Verschuldung des Mieters auf, handelt es sich nicht um einen tatsächlichen Mangel, zu dessen Instandsetzung der Vermieter verpflichtet werden kann. Dazu gehören beispielsweise Fußböden, die durch Katzen- oder Hundekrallen zerkratzt und unwiederbringlich beschädigt wurden. Diesen “Mangel” hat allein der Mieter zu verantworten und kann keine Minderung seiner Miete beantragen.

Ein nach dem Gesetz vorliegender Mangel ist ein Zustand, der vom im Mietvertrag bezeichneten Zustand abweicht und zum Beispiel bei Schimmelbildung der Fall ist.

Wie stark schränkt ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit ein?

Minimale Zugluft durch ein undichtes Fenster im Sommer schränkt die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nicht gravierend ein und ist somit kein Mangel, der zu einer Minderung der Miete berechtigt. Anders verhält es sich, ist ein Raum aufgrund von Schimmelbildung nicht nutzbar, die Toilette undicht oder die Anschlüsse in der Küche nicht nutzbar. Mängel an der Elektrik, die nachweislich nicht durch eine falsche Anbringung von elektrischen Geräten und Lampen verursacht wurden, gehören ebenfalls zur starken Beeinträchtigung der Nutzbarkeit von Wohnungen und müssen dem Vermieter angezeigt werden.

Kümmert dieser sich nicht in einer angemessenen Frist um die Mängelbeseitigung, kann der Mieter seine Verbindlichkeit entsprechend der Beeinträchtigung mindern und sollte sich diesbezüglich, vor allem im Kontext zur Höhe der Mietminderung, Rat von örtlichen Mieterschutzbünden oder einem Juristen einholen.

Unverzügliche Mitteilung duldet keinen Aufschub

Ein Mangel muss, so schreibt das Gesetz vor, umgehend beim Vermieter angezeigt werden. Um den Beweis zu erbringen und dem Vermieter Einblick in die Stärke der Beeinträchtigung zu geben, wird der Mangel fotografisch festgehalten und in Worten erläutert. Unterbleibt die Meldung beim Vermieter und die Miete wird ohne eine Ankündigung und Frist zur Behebung der Mängel gekürzt, kann der Vermieter zurecht fristlos kündigen und ist nicht zur Instandsetzung oder zur Akzeptanz der Mietminderung verpflichtet.

Die Mängelanzeige in ausführlicher Form ist zwar nicht verpflichtend, führt in der Regel aber zu einer umgehenden Regulierung und Behebung der Problematik. Besteht ein Mangel nachweislich länger und wurde zu spät angezeigt, liegt eine Entscheidung allein in der Kulanz des Vermieters und kann vom Mieter nicht erzwungen werden.

Wie lange liegt der Mangel vor?

Bei Neubezügen ist es keine Seltenheit, dass innerhalb der Besichtigung kleine Mängel verborgen bleiben und erst entdeckt werden, wenn der Mieter bereits in den Räumlichkeiten wohnt. War ein Mangel bereits bei Unterzeichnung des Mietvertrags bekannt und wurde dementsprechend vom Mieter akzeptiert, kann der gleiche Mangel nicht einige Monate später als Grund für eine Mietminderung genutzt werden.

Bei Vertragsabschluss bereits vorhandene Mängel berechtigen nur zur Minderung der Miete, wenn diese grob fahrlässig verschwiegen wurden oder zum Beispiel, wie nicht selten bei Schimmelbefall oder Problemen mit der Heizung, erst zu einem späteren Zeitpunkt bemerkt werden. Schimmel gehört zu den Mietminderungsgründen, die sich meist in den Herbst- und Wintermonaten häufen und bei einem Einzug im Sommer unbemerkt blieben.

Was tun, wenn der Vermieter die Mietminderung ablehnt?

Hast du die Mängel schriftlich aufgezeigt, sie belegt und dem Vermieter rechtzeitig und persönlich oder per Einschreiben mitgeteilt, erhältst du in der Regel eine Rückmeldung. Die meisten Vermieter möchten die Beeinträchtigung vor Ort begutachten und vereinbaren entweder selbst einen Termin, oder schicken einen versierten Handwerker zur Begutachtung des Mangels. Vorab darf die Miete nicht eigenmächtig gemindert, sondern muss in gewohnter und im Vertrag vereinbarter Höhe an den Vermieter entrichtet werden.

Ebenso ist es notwendig, dass die Mängelaufzeigung eine Frist zur Beseitigung enthält und nicht gezielt auf eine Mietminderung fokussiert. der Vermieter wird seine Möglichkeit nutzen, die Mängel zu beseitigen und die vertraglich vereinbarte Leistung in der Mietsache zu erbringen. Nur wenn er eine Mängelbeseitigung ablehnt oder die im Vorfeld gesetzte Frist versäumt, kann die Miete in angekündigter Höhe gemindert werden.

Die Bemessungsgrundlage ist die Warmmiete inklusive Nebenkosten. Viele Vermieter anerkennen eine Minderung der Warmmiete allerdings nicht und verweisen darauf, dass nur die Grundmiete und nicht die Gesamtmiete gesenkt werden kann. Juristisch sind beide Formen der Mietminderung möglich und richten sich nach dem Mangel und seiner Auswirkung auf die Gebrauchsfähigkeit der Mietsache. Wenn zum Beispiel die Heizung ausfällt, das warme Wasser nicht richtig funktioniert oder der Fußboden ohne Eigenverschulden enorme Mängel aufweist, ist eine Minderung der Bruttomiete legitim. Anders verhält es sich, wenn keine enorme Beeinträchtigung oder unmögliche Nutzung einzelner Räume mit der Mietminderung im Zusammenhang steht. Hier kann es ratsam sein, die Betriebskosten in voller Höhe zu zahlen und nur die Grundmiete ohne Nebenkosten zu senken.

Die Mietminderung muss automatisch aufgehoben werden, beseitigt der Vermieter den Mangel und stellt den vertraglich vereinbarten Zustand der Wohnung wieder her. In welcher Höhe man die Miete mindern kann, ist in den Tabellen beim Mieterschutzbund ersichtlich oder kann direkt beim Anwalt erfragt werden.

Aus einer Mietminderung ohne Vorankündigung und Fristsetzung kann der Vermieter den Schluss ziehen, dass es sich um einen Mietrückstand und somit um einen Kündigungsgrund wegen vertragswidrigem Verhalten des Mieters handelt.

Fazit

Von einer Kürzung der Miete sollte man nur Gebrauch machen, wenn man die Beweislast für einen nicht selbst verschuldeten Mangel erbringen und dem Vermieter vorlegen kann. Ein klärendes Gespräch mit Aufforderung zur Mängelbeseitigung ist die Grundlage, um richtig zu handeln und den Mietvertrag nicht aufs Spiel zu setzen. Da die meisten Vermieter an einer Instandhaltung ihrer Räumlichkeiten und zufriedenen Mietern interessiert sind, muss von der Kürzung der Miete kaum Gebrauch gemacht werden.